Cálculo del coeficiente de participación

Diferencia entre cuota de propiedad y cuota de participación

Es muy común que ante el desconocimiento se acaben usando conceptos de manera indistinta. Para evitar el mal uso y aplicación de términos específicos de la Propiedad Horizontal, hoy hablamos de dos porcentajes muy importantes. La diferencia entre cuota de propiedad y cuota de participación en la administración de fincas.

Antes que nada es importante destacar que, ambos, tienen una semejanza, son cuotas, es decir, porcentajes. Y estos coeficientes se calculan a partir de aspectos en materia de propiedad horizontal. Eso sí, son de lo más diferentes una vez se entiende y se aplica con rigurosidad cada uno de estos términos.

Diferencias entre cuota de participación y coeficiente de propiedad

Qué es el coeficiente de propiedad

En primer lugar, debemos partir de la premisa de que toda la superficie de la finca donde están construidos cada una de las propiedades conforma el 100%. Entonces, pongamos por ejemplo que el diseño de la construcción de una finca planteó una división de ésta en 16 viviendas. De esta división, dos pisos son bajos con terraza, 4 viviendas por planta desde la primera hasta la tercera, y un último piso compuesto de 2 viviendas con terraza. 

Lo más probable es que los bajos, con sus terrazas correspondientes, no sean del mismo tanaño que el tamaño de los del 2ºC, por ejemplo. El motivo es muy simple, la superficie es varía, y por tanto el coeficiente de la propiedad también. Entonces estos porcentajes están basados en los metros que tiene cada propiedad con respecto al total de los metros del edificio. 

Como conclusión, el cálculo en este caso se mide de forma objetiva y es invariable en el tiempo.

Coeficiente de participación: m2 de la vivienda / m2 totales de la comunidad de propietarios

Qué es la cuota de participación

En el caso de la cuota de participación, se entiende que cada una de las viviendas tiene unas necesidades diferentes en función de su emplazamiento. Algunas verán necesidades compartidas. Mientras que otras las valorarán de manera completamente distinta. Este criterio será el que adjudique a este coeficiente una naturaleza variable y modificable en el tiempo.

Volvemos al ejemplo anterior con la distribución planteada. Es evidente que los bajos no tendrán la misma urgencia, y necesidad de usar el ascensor que el resto de las viviendas de las plantas superiores, ¿verdad? Lo mismo ocurre con el consumo de electricidad. Un piso interior con una orientación con poca incidencia solar seguro que hace un consumo más alto de la luz. Mientras que otro más luminoso se beneficie de más horas de luz a lo largo del día, y su consumo sea mucho menor. 

A partir de valoraciones de este tipo, se calcula el coeficiente de participación de cada vivienda. Por tanto, este coeficiente determina la cantidad que cada uno de los propietarios tiene que pagar como cuota de comunidad. Esto no quiere decir que los bajos de este ejemplo de comunidad no contribuyan de la misma manera a nivel de gastos que las otras viviendas. En el caso de los bajos, puede que su gasto venga directamente ligado del uso del jardín, o de la piscina comunitaria en caso de que estos tuvieran acceso directo a la misma. 

En ambos casos, la suma de los coeficientes o cuotas de cada una de las propiedades debe sumar 100.

Y en ambos casos, estos porcentajes no tienen que ser siempre iguales en todos los casos.

¿Cómo lo define la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)?

El art 5 de la LPH, “En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por Laudo o Resolución Judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes” 

La misma ley de propiedad horizontal reconoce la cuota o coeficiente de participación de manera ”expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuota”….”El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente”.

La variabilidad como naturaleza diferenciadora

Como hemos visto un concepto es necesario para entender el otro. Sin embargo, los criterios para calcular ambos coeficientes se basan en perspectivas dispares. Estos aspectos son los que constituyen que la naturaleza sea fija o variable en el tiempo.

Coeficiente de propiedad: El criterio único para valorar y calcular este porcentaje es puramente técnico. Se limita a los metros o superficie de cada uno de los pisos, correspondiendo, por tanto, a cada propiedad un coeficiente diferente. Dado que el criterio delimitador del mismo es totalmente objetivo, y externo, a la decisión de compra de la vivienda, esta cuota es invariable e inalterable en la vida de la comunidad.

Cuota de participación: Por el contrario, la forma en la que se calcula y determina la cuota de participación de cada propiedad lo conforman elementos subjetivos y circunstancias particulares. Desde su localización, superficie, orientación en el edificio. Además del uso que se estima que cada propiedad hará de los elementos y zonas comunes, así como sus metros útiles. Este coeficiente es por tanto subjetivo y variable en el tiempo.

 

Esperamos haber aclarado las posibles dudas que respecta a la relación y diferencia entre la cuota de participación y el coeficiente de propiedad. Somos conscientes de que la Ley de Propiedad Horizontal es, para muchos, una gran desconocida. Así que, si tienes dudas adicionales, sean de estos conceptos u otros, comunícanoslo que estaremos encantados de explicarlos. 

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